ליקויי בנייה

ליקויי בניה תקופת הבדק

ע"פ הפרסומים , קבלנים משלמים כל שנה כ-230 מיליון ₪ בתביעות רוכשי דירות , בגין ליקויי בנייה שונים בדירות הנרכשות. ע"פ פרסומים , בכל שנה מוגשות כ-5000 תביעות כנגד קבלנים, בסכום כולל של כ600 מיליון ₪ , כאשר סכום התביעה הממוצע לדירה הינו כ-120,000 ₪.

ליקויי בנייה , הינן שלל תקלות ,פגמים ו/או כשלים הקיימים במבנה אשר עשויים/עלולים/ גורמים  לפגום בערכו, בשלמותו במראהו , עשויים לגרום לסכנה, פוגמים בהנאת השימוש , בניקיונו ואף באיכות הסביבה.

בחוק מכר (דירות) , תשל"ג -1973 , מוגדרים ליקויי בניה כפער בין המובטח בחוזה המכר לרוכש הדירה ובין מה שהתקיים והתקבל בפועל. ליקויי הבניה יכולים להתבטא בשלל צורות מגוונות , איכות גימור לקויה , כשל בשלד המבנה, ליקויים בצנרת , פערים בין ותכניות שאושרו או הובטחו לבין הנבנה ומסופק  בפועל.

נושא /ענף  ליקויי הבניה הינו ענף רחב ומקיף , אך נהוג לחלקו לתחומים הנפוצים והעיקריים אשר מוכרים כשלושה :

• ליקויי בניה ביסודות ובשלד – אשר הינם החמורים ונוגעים ביסוד המבנה והקונסטרוקציה.
• ליקויים קוסמטיים – אשר הינם הנפוצים והמוכרים יותר.
• ליקויים סמויים הנסתרים מהעין , אשר מתגלים בד"כ בשלבים מאוחרים יותר לאחר האכלוס.

תקופות האחריות הקבועות בחוק:

ע"פ חוק המכר (דירות) ישנן שתי תקופות אחריות הרלוונטיות לנושא ליקויי הבניה:

1. תקופת הבדק – שלגביה קובע החוק פרקי זמן שונים בהתאם לטיב הליקוי.
2. תקופת האחריות הממשיכה עד 3 שנים מעבר לתקופת הבדק.

יצוין כי תקופת הבדק מוגדרת כ"תקופה שתחילתה מעת מסירת הדירה ומחולקת למספר שנים בהתאם לטיב הליקוי", כמפורט בהמשך.

תקופת האחריות , מוגדרת "תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק".

להלן יפורטו תקופות הבדק בהתאם לרכיבי הבניה השונים, קרי תקופת האחריות הינה התקופה של שלוש השנים הנוספות, מעבר לתקופות הבדק השונות המפורטות להלן).

1. ליקויי בניה במוצרי נגרות , מסגרות, אלומיניום וכן פלסטיק – שנתיים.
2. ליקויי בניה בריצוף , חיפוי פנים, לרבות שחיקה ושקיעה – שנתיים.
3. כשל עמידות ותפקוד מכונות ודוודים – שלוש שנים.
4. ליקויים בפיתוח החצר, שקיעות, כך גם מרצפות בקומת קרקע, חניות, שבילים ומדרכות בשטח הבניין, כך גם במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים.
5. כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות בידוד תרמי – שלוש שנים.
6. כשל מערכות צנרת ומים, מרזבים והסקה, מערכות ביוב (כשל קרי – נזילות) ארבע שנים.
7. כשל איטום מבנה, לרבות חללים תת קרקעיים ,קירות, תקרות וגגות – ארבע שנים.
8. סדקים ברוחב גדול מ1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
9. התקלפות, נשירה, התפוררות של חיפוי חוץ – שבע שנים.
10. כל אי התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית- שנה אחת.

ע"פ חוק ההתיישנות , בכל מקרה רוכש הדירה רשאי לתבוע את הקבלן או היזם במשך תקופה של  שבע שנים בנודע לליקויי בנייה . במקרים מיוחדים כגון מקרה ליקויים נסתרים או יסודיים תחל תקופת ההתיישנות מרגע גילוי הליקוי הנסתר.

באם נתקלתם בליקויי בניה בדירתכם , התייעצו עמנו בכדי למצות את זכויותיכם ולתקן את המחדלים.

ליקויי בניה

כאשר אנו רוכשים נכס, ככל הנראה לא נצליח  למצוא את כל הליקויים האפשריים מביקור ראשוני אחד או אף ממספר ביקורים . בכדי להכיר ולזהות את הנכס ואת בעיותיו באופן רציני נצטרך להתגורר בו במשך תקופה מסוימת בכדי לזהות ולהכיר את בעיות כשיצוצו ויתגלו. ליקויים המובילים וגורמים לבעיות שונות ולקשיים במגורים בנכס .ליקויים ובעיות מוכרות ונפוצות כגון בעיות רטיבות, נזילות, סדקים ושיפועים עלולים להתגלות בנכס ולהביא לקשיים משמעותיים טירחה אי נוחות ואף להפסדים כספיים משמעותיים הן בשיפוצים ותיקון הליקויים והן לירידה בערך הנכס . למרבה הצער ליקויי בניה אף עשויים לגרום  לסכנות בטיחותיות במגורים בנכס , ואף ולמחלוקות משפטיות הן עם המוכר / קבלן ופעמים רבות גם עם השכנים אשר עלולים גם הם לסבול מליקויי הבניה שענשו בדירתך.. כאן נכנס לתמונה תפקידו של עורך הדין.

יש לזכור כי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, נועד למנוע מצבים אלו של ליקויי בניה אשר מתגלים לאחר הרכישת הדירה  ו/או לאחר תקופת מגורים קצרה בנכס.

חוק המכר נועד להבהיר כי האחריות על אותם ליקויי בניה אינם על הקונה, אלא ככל הנראה  הינם תוצא של רשלנות  מסוג כזה או אחר של המוכר ו/או הבונה.

החוק מגדיר בצורה מסודרת כבר בסעיף 4 מה הם חובותיו של המוכר .

(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח- 1968.

(ג) לענין סעיף זה –

"אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

חוק מכר (דירות), התשל”ג 1973, הוא החוק העיקרי אשר לפיו הקבלנים מוכנים לקבל על עצמם התחייבות לתקן ליקויי בנייה, ולתת לרוכש הדירה ערבות להבטחת מסירת הדירה לרוכש. האחריות חלה עד 10 שנים מיום מסירת המפתחות.

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות עיקריות : האחת :תקופת הבדק והשנייה :תקופת האחריות. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק, ונמשכת שלוש שנים. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה (לאחר ביצוע פרוטוקול מסירה) והיא נמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי.

בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון,ו/או מהעבודה ו/או מהחומרים.

לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות המוכר על פי חוק המכר (דירות) רק במקרים יוצאי הדופן הללו:

• אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
• התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים
• אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.

אחת מהתפקידים העיקריים של עורך הדין הוא להעריך את ההשלכות המשפטיות של המצב. הוא יבחן ביסודיות את החוזים, התוכניות והמפרטים כדי לקבוע אם צד כלשהו הפר את התחייבויותיו. במקרים של ליקויים כמו נזילות, סדקים וכו'.

עורך הדין יזהה את הגורם האחראי, בין אם זה הקבלן, האדריכל, המהנדס או יצרן חומרי הבנייה. לאחר זיהוי הגורם האחראי, יפתחו הליכים משפטיים נגד האשם. עורך הדין יאסוף ראיות, יתייעץ עם מומחים כדי לבנות תיק חזק וינהל משא ומתן עם האחראי או עם חברת הביטוח שלהם כדי להגיע להסדר שיספק פיצוי הולם.

כמו כן, עורך דין המתמחה בליקויי בנייה יכיר היטב את החוקים והתקנות הרלוונטיים בענף הבנייה על מנת להבטיח עמידה בהם, כמו גם עמידה בדיני ההתיישנות, המכתיבים את טווח הזמן שבו ניתן להגיש תביעה בגין כל ליקוי לגופו. יתרה מכך, עורך הדין יכול גם להציע את שירותיו בפתרון סכסוכי בנייה באמצעות שיטות חלופיות כגון גישור או בוררות, אשר מציעות דרך יעילה וחסכונית יותר להגיע לפתרון, תוך הימנעות ממאבקים ארוכים בבית המשפט.

במידה ואתם זקוקים לעורך דין מומחה בליקויי בנייה המעניק ייעוץ וליווי משפטי לאורך כל התהליך, שיסביר את המורכבות המשפטית, הסיכונים הפוטנציאליים והאפשרויות הזמינות, ויעצים את הלקוחות שלו לקבל החלטות מושכלות, פנו אלינו. משרד עורכי הדין איתי לבנה מעניק שירות אישי ואדיב ומתאפיין בזמינות מוחלטת ושקיפות מלאה.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

1. בחוק זה –

"דירה" – חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

"הוראות תחזוקה ושימוש" – הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומיתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה;

"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;

"מכירה" – לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963;

"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

"קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר;

"קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;

"תקנות הבניה" – תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970;

"תקן",תקן רשמי" – כמשמעותם בחוק התקנים, תשי"ג-1953.

"השר" – שר הבינוי והשיכון.

2. (א) המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש.

(א1) המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידיו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו.

(ב) כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.

3. (א) המפרט יהיה בטופס שקבע השר בצו באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לפני פרסומו ברשומות; צו כאמור יכול שיהיה כללי או לסוג של דירות ותחילתו תהא בתום שלושה חדשים מיום פרסומו ברשומות, זולת אם נקבע בו לכך מועד מאוחר יותר.

(א1) המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם (להלן – פריטים מתומחרים).

(ב) המפרט יכול שיתייחס, בנוסף על הדירה הנמכרת, גם לחלקים אחרים של הבנין שבו נמצאת הדירה, למעט דירות אחרות, ולקרקע שעליה עומד הבנין, הכל כפי שנקבע בצו.

(ג) על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו.

(ד) היה פריט שבמפרט מתייחס לדבר שנקבע בתקנות הבניה או בתקן, יכול שהטופס ימולא על ידי הפניה לאותן תקנות הבניה או לאותו תקן.

(ה) קונה המבקש לוותר על פריט מתומחר, להוסיף פריט מתומחר או לשנות את מיקומו, ימסור על כך הודעה למוכר לפני התקנת הפריט ולא יאוחר מהמועד האחרון שנקבע לכך בחוזה המכר, אם נקבע מועד כאמור, ובלבד שלא ייקבע מועד מוקדם משישה חודשים מיום סיום שלב ביצוע יסודות הבניין או מועד אחר שקבע השר בצו, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, ורשאי השר לקבוע מועדים שונים לסוגים שונים של דירות או בניינים.

(ו) הודיע קונה למוכר על ויתור על פריט מתומחר, יזכה אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט; הודיע קונה למוכר על הוספת פריט מתומחר או על שינוי מיקומו, יחייב אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט, לפי עניין.

(ז) הודיע קונה למוכר על ויתור, הוספה או שינוי כאמור בסעיף קטן (ה), ימסור לו המוכר מפרט מעודכן.

4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן – תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.

(ג) לענין סעיף זה –

"אי-התאמה יסודית" – אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;

"תקופת בדק" – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;

"תקופת אחריות" – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

4ב. (א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

(ב) חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

5. (א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין.

(ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.

(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין – על המוכר.

5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי;

(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי;

(3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש.

(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

(1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;

(2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.

5ב. (א) נקבע בחוזה המכר כי איחור בתשלום יזכה את המוכר בריבית פיגורים, לא יעלה שיעור הריבית על השיעור שקבע השר, בהתייעצות עם שר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת; בסעיף זה,ריבית פיגורים" – לרבות כל סכום שהקונה נדרש לשלם בשל תשלום שלא שולם במועד שנקבע בחוזה המכר.

(ב) החובה לשלם ריבית פיגורים תחול מהיום שבו חלף המועד לתשלום שנקבע בחוזה המכר, ובלבד שחלפו שבעה ימים מהיום האמור.

5ג. (א) תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט בשל איחור בתשלום בהתאם להוראות סעיף 5ב.

(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), צדדים לחוזה מכר רשאים להסכים ביניהם כי עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו.

(ג) הצמדה כאמור בסעיף קטן (ב) תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה כפי שנקבע בחוזה המכר; ואולם הוראות סעיף קטן זה לא יחולו במקרה שבו חל עיכוב במסירה כאמור בסעיף 5א(ג).

(ד) בסעיף זה,מדד תשומות הבנייה" – מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים או מדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה.

6. (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:

(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;

(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;

(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;

(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;

(5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).

(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף.

(ג) המונחים בסעיף זה ובסעיף 6ב יפורשו לפי משמעותם בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

6א. (א) בסעיף זה –

"חוזה מכר" – לרבות המפרט וחוזה נספח לענין מתחזק;

"מתחזק" – כמשמעותו בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

(ב) לא יקבע מוכר בחוזה המכר או בתקנון, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מתחזק, אלא אם כן נכללו בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו.

(ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.

6ב. (א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין, חייב לעשות את כל אלה:

(1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי;

(2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר;

(3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

(ב) המוכר דירה בבית שאינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף קטן (א), חייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) של אותו סעיף קטן ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

(ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.

6ג. (א) בסעיף זה,הוצאות משפטיות" – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה:

(1) רישום וניהול רשימה של בעלי הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין;

(2) רישום הזכויות על פי חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין, ובכלל זה רישום בית בפנקס בתים משותפים ושינוי או תיקון לצו רישום בית משותף;

(3) כל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על פי חוזה המכר.

(ב) (1) מוכר לא ידרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום או השיעור שקבע השר בהתייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת (בסעיף זה – הסכום המרבי), ורשאי הוא לקבוע כאמור סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים לפי אמות מידה שקבע, וכן כי הוראות סעיף זה לא יחולו על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע;

(2) על אף האמור בפסקה (1), הסכום המרבי של הוצאות משפטיות לעניין רישום וניהול רשימה של בעלי זכויות ורישום הזכויות על פי חוזה המכר, מיום המכירה ועד יום רישום זכויות אלה בלשכת רישום המקרקעין, יהיה הסכום לפי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996, לעניין מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין.

(ג) קונה ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית כהגדרתה בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975.

7. חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין.

7א. (א) אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה.

(ב) בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א או לאי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל.

8. (א) דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר.

(ב) לא יראו את רשות מקרקעי ישראל או גופים המיוצגים על ידיה כמוכרת לענין חוק זה מחמת זה שקיבלה מהקונה או מקונה המשנה דמי שכירות בעד הדירה.

9. לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.

10. מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים 2(א) או (א1), 3, 6 או 6ג(ב), דינו – קנס כאמור בסעיף 61(א)(1) לחוק העונשין, התשל"ז-1977.

11. (א) הוראות חוק זה לא יחולו –

(1) על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה לפני תחילתו של חוק זה;

(2) על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.

(ב) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן-1990, לא יחול על דירה בבנין שבנייתו נסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני פרסומו (להלן – יום הפרסום); על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום הפרסום.

(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5.

(ד) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022 (בסעיף קטן זה – תיקון מס' 9), לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 9; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 9.

12. תחילתו של סעיף 6 ביום ה' בתשרי תשל"ד (1 באוקטובר 1973); יתר הוראות חוק זה תחילתן ביום י"ח בטבת תשל"ה (1 בינואר 1975).

13. השר ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, להתקין תקנות בכל הנוגע לביצועו.

תוספת

(סעיף 4)

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה,פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה,כשל" – לרבות נזילות;

(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

זאב שרף

שר השיכון